Kiracının Tahliyesi Nasıl Yapılır? 5 Yıl Kuralı, İhtiyaç Nedeni, Tahliye Taahhüdü (2025 Rehberi)
Konut ve işyeri kiralarında tahliye konusu, son yıllarda hem kiracılar hem de ev sahipleri açısından en sık uyuşmazlık yaşanan alanlardan biri haline gelmiştir. Kira artış oranları, ihtiyaç nedeniyle tahliye, tahliye taahhüdü ve 5 yılın dolması gibi süreçler hem Türk Borçlar Kanunu (TBK) hem de Yargıtay içtihatları ışığında yürütülmelidir. Bu yazıda kiracının hangi şartlarda tahliye edilebileceğini tüm yönleriyle ele alıyoruz.
Kiracının Tahliye Edilebileceği Durumlar Nelerdir?
Türk Borçlar Kanunu’na göre kiracının tahliyesi belirli şartlara bağlıdır. Ev sahibinin keyfi şekilde tahliye hakkı yoktur. Tahliye gerekçeleri kanunda sınırlı şekilde düzenlenmiştir ve her biri farklı yasal prosedür gerektirir. Bu nedenle tahliye davası açmadan önce hangi nedenin uygulanabilir olduğunun doğru belirlenmesi gerekir.
Aşağıda tahliye nedenlerini tek tek detaylandırıyoruz.
1) Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye
Kiracının, taşınmazı belirli bir tarihte boşaltmayı açıkça taahhüt etmesi durumunda tahliye mümkündür. Ancak bu taahhüdün geçerli kabul edilebilmesi için bazı şartların eksiksiz sağlanması gerekir.
Tahliye Taahhüdünün Geçerlilik Şartları
- Taahhüt belgesi kira sözleşmesi imzalandıktan sonra düzenlenmiş olmalıdır.
- Tarih, kiracı tarafından kendi el yazısıyla yazılmış olmalıdır (Yargıtay içtihadı böyle arıyor).
- Taahhütte açık bir tahliye tarihi bulunmalıdır.
- Taahhüt baskı altında veya kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanmışsa geçersiz sayılabilir.
Geçerli bir taahhüt varsa, ev sahibi icra takibi başlatabilir ve tahliye işlemi daha hızlı bir şekilde sonuçlanabilir.
Yargıtay 6. HD, 2019/3456 K.:
“Aynı gün düzenlenen tahliye taahhüdü geçerli değildir; kira sözleşmesi sonrasında serbest iradeyle verilmiş olmalıdır.”
2) Ev Sahibinin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye
Ev sahibi, kendisi, eşi, çocukları, anne-babası gibi yakın aile bireylerinin taşınma ihtiyacı varsa kiracının tahliyesini talep edebilir. Bu ihtiyaç gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır.
İhtiyaç Nedeniyle Tahliyenin Şartları
- İhtiyaç gerçek ve samimi olmalıdır.
- Mahkeme tarafından taşınmazın gerçekten kullanılacağı araştırılır.
- Ev sahibi tahliyeden sonra 3 yıl boyunca aynı evi başkasına kiraya veremez.
- Aksi durumda kiracıya tazminat ödemekle yükümlüdür.
Yargıtay 3. HD, 2020/2241 K.:
“İhtiyacın gerçek ve samimi olduğunun somut delillerle ortaya konması gerekir.”
İhtiyaç nedeniyle tahliye davaları ortalama 6–18 ay sürebilmektedir.
3) 5 Yılın Dolmasına Dayalı Tahliye (Kira Bedelinin Uyarlanması ile Karıştırılmamalı)
TBK m. 347 uyarınca, 10 yıllık uzama süresi dolduğunda ev sahibi hiçbir sebep göstermeden tahliye davası açabilir. Ancak uygulamada bu kural yanlış bilinir ve “5 yıl dolunca tahliye olur” şeklinde algı oluşmuştur.
Gerçek durum şudur:
- 1 yıllık kira sözleşmesi yapılır.
- Sonra bu sözleşme her yıl otomatik uzar.
- 10 yıllık uzama süresi dolduğunda ev sahibi tahliye hakkına sahip olur.
Bu nedenle “5 yılda tahliye” ifadesi doğru değildir.
Yargıtay 3. HD, 2021/3895 K.:
“5 yıl doldu diye kiraya verenin tahliye talebi hukuka aykırıdır; 10 yıllık uzama süresi tamamlanmalıdır.”
4) Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye
Kiracı kira bedelini ödemezse ev sahibi iki yolla tahliye talep edebilir:
1. Yol – İcra Yoluyla Tahliye
Ev sahibi kiracıya ödeme emri gönderir. Kiracının 30 gün içinde ödeme yapmaması durumunda tahliye talep edilebilir.
H3: 2. Yol – İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye
Bir kira yılı içinde kiracıya iki haklı ihtar gönderilirse tahliye sebebi oluşur.
Yargıtay 6. HD, 2018/4567 K.:
“Bir kira yılında iki haklı ihtar gönderilmesi, kiracının tahliyesi için yeterlidir.”
5) Kira Sözleşmesinin Gereğine Aykırı Davranışlar Nedeniyle Tahliye
Kiracının taşınmazı amacı dışında kullanması, komşulara rahatsızlık vermesi, zarara yol açması veya sözleşmeye aykırı eylemlerde bulunması durumunda ev sahibi tahliye davası açabilir.
Kiracı Tahliyesi Davası Ne Kadar Sürer?
Davanın türüne ve mahkemenin yoğunluğuna göre süre değişir:
- Tahliye taahhüdüne dayalı işlemler: 2–6 ay
- Kira ödenmemesi: 3–8 ay
- İhtiyaç nedeniyle tahliye: 6–18 ay
- 10 yıllık uzama süresine dayalı tahliye: 6–12 ay
Bu süreler ortalama olup her dosya kendi koşulları içinde değerlendirilir.
Sonuç
Kiracının tahliyesi, Türk Borçlar Kanunu ve Yargıtay içtihatlarıyla sıkı şekilde düzenlenmiş bir süreçtir. Hangi tahliye nedeninin uygulanabileceği, davanın süresi ve başarı ihtimali, somut olaya göre değişir. Bu nedenle tahliye davalarında doğru hukuki yolun belirlenmesi için profesyonel destek alınması önemlidir.
